Mientras el Congreso debate la nueva ley de alquileres, el mercado inmobiliario juninense atraviesa serias dificultades por la escasez de propiedades para la renta, como consecuencia de la inflación y de una normativa que -advierten los especialistas- afecta tanto a inquilinos y propietarios, como consecuencia de la inflación y la crisis económica.
En paralelo, el rubro de la compraventa de inmuebles experimentó este año un leve repunte, aunque los martilleros consultados asumen que no es significativo y que obedece a la incertidumbre en el escenario político por las elecciones.
Hernán Pietrobón, de Pietrobón Servicios Inmobiliarios, afirmó a Democracia: "Nos consta que la mayoría de los propietarios no están renovando de acuerdo a la ley de alquileres.
Porque en todos los casos saben que no se sostiene, que no es conveniente; posiblemente para ninguna de las dos partes”. Y agregó: "Frente a esta situación, hay propietarios que retiraron los inmuebles del alquiler y, en algunos casos, las propiedades migraron al sistema de alquileres temporarios. En ese caso, los propietarios deben hacer una inversión para amueblar y acondicionar la propiedad, que ofrece una renta mucho más atractiva. En tercer lugar, algunas propiedades fueron puestas en venta”.
“El inquilino, hoy, está realmente preocupado porque no consigue una propiedad", advirtió el martillero.
Leve repunte en la compraventa
Sobre el mercado de la compraventa de inmuebles, Daniel Di Palma, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Junín, afirmó a este diario: "A niveles generales la compraventa de propiedades se ha visto dinamizada en los últimos meses, como ocurre al momento de mover la moneda extranjera y producirse estos periodos previos a las elecciones presidenciales".
Y añadió: "En ese contexto vemos que se han producido operaciones en el último semestre con una gran diferenciación de precios con respecto a lo que se venía ofertando en el último año. Ha habido una retasación de prácticamente el 80% de los inmuebles y esto ha generado una movilidad, hasta agosto pasado".
Y prosiguió: "A partir de esto, se produce una distorsión general de precios nuevamente y el mercado se ve expectante ante esta situación. Esperamos con el devenir de los días que esto pueda fluir a un mercado un poco más activo. Pero en líneas generales vemos un mercado con una dinámica demorada, que esperamos se normalice en los próximos meses".
Pietrobón manifestó que la cantidad de escrituras celebradas este año es similar a la de 2022. "Notamos que hay un pequeño repunte, ocurre cuando se produce algún tipo de crisis o por un posible cambio de gobierno. La gente que tiene algunos ahorros o que tiene la decisión de hacer la inversión, acelera y se hace la compra".
"La mayoría de las ventas son de propiedades chicas o eventualmente casas para reciclar que tienen una buena ubicación. Los precios actualmente están en su piso histórico, hoy se puede conseguir una vivienda al precio de un lote", señaló. Y agregó que "el precio del metro cuadrado, en dólares, está a valores anteriores a 2011. La merma en los precios en dólares de las propiedades, en los últimos cinco años, es de más de un 50%".
“No hay mejor resguardo de valor”
En tanto, Di Palma aclaró que asesoran a la gente para resguardar el valor de su patrimonio. "Los martilleros y corredores profesionales insistimos en la colocación de dinero y toma de posición en el mercado inmobiliario como una garantía de valor y una garantía de capitalización, ya que, a futuro, no hay mejor resguardo".
Y destacó: "Apostamos a la generación, al desarrollo y a la promoción de la inversión en el mercado inmobiliario por parte de los que tengan un sobrante en la economía y dispongan de algún dinero atesorado para tener un resguardo del 100% de su capitalización".
Dictamen en Diputados
Los cambios que introdujo el Senado al proyecto de Ley de Alquileres fueron tratados, ayer, en comisión en Diputados donde obtuvo dictamen, pero existen dudas sobre si se incluirá en la próxima sesión, en medio de una fuerte tensión entre los bloques oficialista y de Juntos por el Cambio debido a la cercanía de las elecciones presidenciales de este mes.
Esto último se hizo palpable sobre el final de la reunión de la comisión de Legislación General, cuando las diputadas Karina Banfi (JxC) y Paula Penacca (Frente de Todos) se cruzaron fuerte y se acusaron mutuamente de "chorra".
Si bien el oficialismo convalidó con su mayoría las modificaciones que incorporó el Senado la semana pasada y despachó, ayer, el dictamen de comisión, no tiene asegurada la mayoría para imponerlo en el recinto. Juntos por el Cambio se encuentra con el mismo problema, ya que tampoco tiene garantizados los votos para ratificar y convertir en ley el texto que aprobó la Cámara baja.
Diputados tiene dos alternativas, que son reivindicar el texto original que aprobó en agosto pasado o bien aceptar los cambios propuestos por el Senado.
El bloque de JxC propone volver al plazo de dos años para la vigencia de los contratos de alquiler con actualizaciones cada cuatro meses y libertad para elegir el índice entre las partes, pudiendo optar por el Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Precios Mayoristas (IPM) y el Índice de Salarios (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec), o bien una combinación de todos ellos.
El Senado modificó tres aspectos de este tema, ya que por un lado mantiene la vigencia de los contratos en tres años (como la ley actual); propone ajustes semestrales y la aplicación del llamado "Índice Casa Propia" para la actualización de los valores del alquiler, que considera el menor índice entre la variación salarial y la inflación del último año. Actualmente, se utiliza el Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central. Asimismo, establece que los contratos deben celebrarse en moneda nacional.
En ese marco, los dos bloques mayoritarios no se atreven a anticipar si este tema sensible que afecta a unos ocho millones de inquilinos formará parte del temario de la sesión que se celebrará la semana próxima, a pocos días de las elecciones.
La tensión política quedó en evidencia durante todo el encuentro en la Cámara baja, cuando el diputado Juan Manuel López, de la Coalición Cívica, metió presión a sus colegas de La Libertad Avanza (Javier Milei, Victoria Villarruel y Carolina Píparo) para que se plieguen a la postura de JxC. Ante eso, el titular de la bancada del FdT, Germán Martínez, le reprochó que "es una vergüenza apretar a colegas públicamente".
Previamente, el diputado oficialista Eduardo Toniolli se refirió a JxC como "oposición pedorra", a lo que integrantes del espacio opositor le respondieron: "Andá a defender a (Martín) Insaurralde", quien está en el centro de la escena tras sus escandalosas vacaciones en un yate en Marbella junto a la modelo Sofía Clerici.
Por último, el clima volvió a caldearse cuando Banfi le gritó "chorros" a los oficialistas y Penacca le contestó: "Vos sos chorra".
Aumentos e inflación
Los contratos de alquileres de vivienda para residencia que vencen, hoy, sufrirán una actualización de 115,64% respecto del mes anterior, al aplicarse el Índice de Contratos de Locación (ICL).
En consecuencia, un alquiler de $100.000 pasará a costar $215.648 en caso de que sea parte de la continuidad del contrato. Si en cambio, el contrato vence el propietario puede solicitar un monto diferente para la renovación.
La ley vigente establece un mínimo de tres años de contrato, con aumentos anuales a partir del ICL. Este indicador lo elabora el Banco Central y se compone de la variación del índice de precios y de salarios.
Diputados sancionó una modificación de la ley que reduce a dos años el plazo de los contratos, habilita a pactar entre las partes actualizaciones entre 4 y 12 meses, y a elegir el método de ajuste ya sea por Índice de Precios al Consumidor (IPC), Índice de Precios Mayoristas (IPM) o variación salarial. Como se dijo, el Senado modificó la ley vigente y volvió a Diputados para su sanción definitiva, aunque no hay garantía de que eso suceda.
¿Cómo se calcula?
Se toma el precio actual del alquiler y se lo divide por el valor del índice con fecha de inicio del contrato. Luego se multiplica ese monto por el índice de la fecha en la que cambia la cifra del alquiler.
El ICL se encuentra en esta página del Banco Central https://www.bcra.gob.ar/PublicacionesEstadisticas/Principales_variables_datos.asp.
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